|
Metode A
- anvendes mest af helt nystiftede foreninger, da anskaffelsesprisen ofte er højere end den offentlige vurdering.
Metode B
- handelsværdivurdering også kaldet valuarvurdering anvendes mere og mere, fordi denne metode giver en præcis vurdering af ejendommens værdi, hvor der er taget hensyn til de helt aktuelle forhold. Ejendommen gennemgås fra kælder til kvist af ejendomsmægleren/valuaren. Ejendommen skal betragtes som en privat udlejningsejendom, der skal sælges, og det er ejendomsmæglerens opgave at vurdere, hvad en investor vil betale for den pågældende ejendom, såfremt den skulle sælges i almindelig fri handel. På baggrund af besigtigelsen og en nøje gennemgang af relevante dokumenter vedrørende ejendommen, beregnes en teoretisk husleje og ud fra denne, ejendommens handelspris. Man kan sige at ejendomsmægleren har fundet frem til en ny “anskaffelsespris”.
Det vil især være en fordel for foreningen at få ejendommen vurderet efter et større renoveringsprojekt. Man ser meget ofte, at stigningen i den offentlige vurdering ikke i tilstrækkeligt omfang står mål med de foretagne investeringer, med deraf følgende fald i andelsværdierne. Det kan være meget svært for den enkelte andelshaver at forstå af andelsværdien falder, efter at man har forbedret ejendommen med f.eks. installation af fjernvarme, nyt tag eller lign.
Står ejendommen foran byfornyelse, bør foreningen næsten altid få ejendommen vurderet i god tid, inden renoverings-arbejdet påbegyndes. Det er nemlig således, at efter byfornyelsen er foreningens egenkapital typisk brugt. Som reglerne er i dag, kan foreningen “fastfryse” andelskronen på det, den var før byfornyelsesprojektet, indtil egenkapitalen igen kommer op på det samme, som den var før renoveringen. Da det ofte kan vare mange år, før egenkapitalen er retableret, er det meget vigtigt, at grundlaget for fastfrysningen af andelsværdien er korrekt ansat.
Hvad er så ulemperne? Der er faktisk ingen, - en handelsværdivurdering / valuarvurdering er selvfølgelig ikke gratis, men set på baggrund af en mere præcis vurdering, og at EJVAL ved den første vurdering indleder en abonnementsordning, hvor honoraret for de efterfølgende revurderinger bliver væsentligt reduceret, bliver denne udgift meget beskeden.
Metode C
- er den mest anvendte, dels fordi den er nem at anvende og dels fordi den kan anvendes direkte uden omkostninger for foreningen. Desværre er den offentlige vurdering ofte meget upræcis, da den overvejende ansættes uden forudgående besigtigelse af ejendommen på baggrund af de oplysninger de offentlige myndigheder har af oplysninger om ejendommen. Disse oplysninger indeholder for det meste intet om de forbedringer, der er udført på ejendommen, med mindre foreningen selv har gjort opmærksom på disse, eller at de udførte arbejder har krævet byggetilladelse. Der foreligger som regel heller ingen oplysninger om ejendommens konkrete vedligeholdelsesstand. Erfaringsmæssigt er andelsboligejendomme som regel væsentligt bedre vedligeholdt end øvrige beboelsesejendomme.
Metode D
- anvendes sjældent da den er vanskelig at administrere, og det faktum at de fleste ejendomme er steget mere i værdi end det i loven højst tilladte procenttillæg.
|
